Figura 1. Centro de la Ciudad de Lisboa. Imagen © Autor desconocido. Es de aquí http://www.apartamentos-lisboa.com/p5341-lisboa-tem-ingredientes-certos-para-apelar-aos-investidores.html
El término centro urbano o histórico es parte del vocabulario popular de la población, aunque al analizar su significado más profundamente apreciamos que no siempre son sinónimos. Antiguamente el centro histórico de la ciudad coincidía con su centro neurálgico. Con el crecimiento de éstas, su centro podía permanecer en el mismo lugar o bascular hacia un ensanche que hacía las veces de nueva trama vertebradora de la ciudad. En ambos casos, el centro histórico puede mantenerse imperturbable o cambiar radicalmente de uso sin guardar relación alguna con su ubicación.
John Ruskin y Viollet le Duc fueron los primeros en poner en valor la conservación de Centros Históricos. Ruskin defendía la “no intervención” como manera de preservar nuestro patrimonio mientras que le Duc proponía la reconstrucción como instrumento de intervención.
Años después, Gustavo Giovannoni y Le Corbusier [1], presentaban dos posturas antagónicas. El primero abogaba por la protección integral de los centros históricos, manteniendo la idea de edificio-monumento, Le Corbusier al contrario defendía la renovación radical de las zonas monumentales que según su visión, lastraban la evolución de la ciudad moderna.
Esta dicotomía entre preservación y funcionalidad es una cuestión compleja que se debate desde posiciones antagónicas en la actualidad. Desde un punto de vista simbólico, recuperar la historia de cada lugar a través de la rehabilitación de su patrimonio es un deber frente a las generaciones futuras, un modo de preservar la memoria histórica de nuestro pueblo y un modelo de actuación sostenible. Pero, ¿es a nivel económico una buena inversión?
Históricamente, comprar edificios antiguos, ubicados en zonas históricas de la ciudad para posteriormente rehabilitarlos y venderlos o alquilarlos ha sido una práctica relativamente común. Si se parte de una elección adecuada de las características específicas del edificio y de su ubicación, la inversión en el inmueble augura la recuperación del dinero invertido más ganancias adicionales por el incremento del valor de la vivienda no sólo por el paso de los años sino por el incremento de su propio valor. Según Sara Barañano, Directora Técnica de Cuida tu casa, estos beneficios pueden llegar hasta al 20% en alguno de los casos. [2]
Estos son algunos de los beneficios de la inversión además de los económicos:
*Beneficios por el tipo de edificio:
-Exclusividad por su valor patrimonial. Si el estudio inicial es detallado, se pueden encontrar joyas arquitectónicas con generosas alturas, grandes ventanales y amplitud en sus dimensiones además de contar con vigas de madera, cielos rasos con molduras, chimeneas o suelos de madera maciza.
-Localización inmejorable. La tendencia actual es recuperar las zonas céntricas y bien conectadas con el transporte público. En las zonas centro, conseguir un solar vacío es prácticamente imposible pero encontrar un edificio con posibilidades de crecer en altura es un escenario más factible.
-Mejoras en las condiciones del barrio. Las intervenciones puntuales, que pueden incluso llegar a coincidir con alguna intervención pública de mejora urbana, aumentan el valor de la vivienda.
Figura 2. Centro de la Ciudad de Lisboa. Imagen © iStock
*Beneficios por el tipo de intervención:
*Mejora de las características propias del edificio:
-Mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas. Renovación no sólo de los elementos mínimos de la vivienda (cocina-salón-comedor, dormitorio, baño) y revisión de las dimensiones y superficies mínimas sino también mejora de la iluminación y ventilación y de sus instalaciones.
-Mejora de las condiciones de accesibilidad. La incorporación de ascensores, rampas de acceso o mejora de anchos de escaleras amplía el rango de personas interesadas en la vivienda.
-Mejora de la eficiencia energética de las viviendas. La inversión en la envolvente del edificio mejora el comportamiento energético de la vivienda a la vez que aumenta la sensación de confort.
-Consolidación estructural. En el caso de aquellos edificios que tienen problemas estructurales, la rehabilitación puede recuperar su estabilidad estructural y devolver la horizontalidad a sus forjados reduciendo el pandeo producido por el paso del tiempo.
Recuperación del valor histórico o patrimonial de la vivienda.
Figura 3. Renovación de apartamento en Barcelona. Imagen © Nieve
*Ventajas fiscales. Aprovechamiento de las ventajas fiscales que ofrecen los diferentes Gobiernos de la Península Ibérica:
-Plan de Vivienda 2018-2021. El gobierno de España subvencionará mejoras en la reforma urbana, el ahorro energético y la accesibilidad por valor máximo de 8.000 euros para pisos y 12.000 euros para viviendas. [3]
-Instrumento Financiero para la Rehabilitación y Revitalización Urbana (IFRRU 2020). El Gobierno luso dotará de 1,400 millones de euros a aquellos edificios «a rehabilitar de forma integral con una antigüedad igual o superior a 30 años o que se encuentren en mal estado de conservación, así como espacios industriales abandonados o viviendas sociales en mal estado».[4]
-En este punto cabría hacer una clara diferencia en el momento inmobiliario en que se encuentran ambos países. A pesar de que el precio de la vivienda, la contraventa o la construcción de la vivienda está de nuevo creciendo en ambos países, Portugal y más concretamente sus ciudades más importantes (Lisboa y Porto) se encuentran sumidas en un encarecimiento radical de sus viviendas llegando al 12,2% en el primer trimestre de 2018. [5]
En Porto la inversión inmobiliaria en el centro histórico en verano del 2018 aumentaba en un 48% [6] y en Lisboa en los barrios de la Misericordia, Santa Maria Mayor, San Vicente y sus precios han subido desde 2008 en un 68%. [7]
Aunque a primera vista, todos son beneficios aunque cabe recordar que:
1.Rehabilitar es siempre más costoso que construir de nuevo, de manera que el inversor requerirá de una importante inversión inicial de capital.
2.Hay tipos diferentes de intervención en España y Portugal. En España muchos centros históricos están protegidos no sólo a nivel urbano, de manera que en muchos casos no se permiten transformaciones radicales o eliminación de elementos constructivos históricos. En Portugal en cambio hay un porcentaje elevado de intervenciones en las que únicamente se mantiene la fachada, haciendo de cero la estructura y distribución interiores.
3.A nivel social, muchos centros históricos se benefician de la complicidad entre inversión privada y administración pública para revitalizar determinadas áreas de la ciudad, consiguiendo barrios más seguros, menor índice de delincuencia y mejor calidad de vida de sus habitantes. Lamentablemente esta revitalización viene n muchos casos de la mano de un desplazamiento social provocado por la invasión de la clase media-alta en áreas ocupadas por gente de bajos recursos. Estas migraciones forzadas provocan cambios en las dinámicas del barrio y en muchos casos la pérdida de la identidad original del mismo. La redistribución de los usos del barrio puede virar si la zona es muy céntrica en la proliferación de hoteles, pisos para alquileres temporales de corta duración o comercios enfocados al turismo. Fue Ruth Glass quién, en 1964, acuñó este término como Gentrificación, vocablo en boga en la Península durante los últimos años.
La renovación urbana se lleva realizando desde el principio de los tiempos; asentarse en un lugar específico escogido en base a sus características geográficas, proximidad a zonas de cultivo, caza o a otras tribus son criterios similares a los que utilizamos ahora. Lo complicado es conseguir el equilibrio entre revitalización y eliminación del carácter único de una zona. La velocidad a la que los cambios ocurren actualmente no favorece un tipo de transición calmada pero está de nuestra mano promover intervenciones que enriquezcan nuestra sociedad a la vez que lo hace nuestro bolsillo y responsabilidad del gobierno desarrollar un plan conjunto con inversionistas y residentes para evitar estas brechas sociales.
Notas
[1] Nota 1.
Gustavo Giovannoni en la Carta de Atenas (1931) y del Restauro Italiana (1932) y Le Corbusier en sus Principios de Urbanismo (1933)
[2] Nota 2.
[4] Nota 4.
[5] Nota 5.
[6] Nota 6.
[7] Nota 7.
*Publicado en Actualidade Economia Ibérica